Norma de la que hablamos: Real Decreto Legislativo 7/2019, de 1 de Marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 7/2019)
NOTA: No todo lo que tratamos en este artículo, es por sí una novedad, ya que estamos comentando además otras cuestiones que se venían regulando con anterioridad. Sin embargo, desde Gualbi Asesores, queremos incidir en puntos que consideramos críticos e interesantes y los comentamos aunque no sean novedad.
Con una exposición de motivos dirigida a evidenciar una precariedad del mercado de alquiler de vivienda, el Gobierno ha introducido una serie de reformas a través de la norma de la que hablamos. El RDL 7/2019 modifica las siguientes normas
- Ley de Arrendamientos Urbanos
Se excluyen del ámbito de aplicación de la ley las cesiones temporales de viviendas en las que a pesar de que se trate como tal de un régimen arrendaticio, no pueden considerarse como tales arrendamientos cuando la vivienda en cuestión está comercializada o promocionada en canales de oferta turística, y se sometan a normativa específica en materia sectorial turística.
Los contratos de arrendamiento para vivienda, ven incrementados sus periodos mínimos de duración. Y aquí se plantean dos supuestos:
- Arrendador persona física. La duración mínima del contrato de arrendamiento será de 5 años, en vez de los 3 que teníamos hasta la fecha
- Si el arrendador es una persona física, es decir, una sociedad (SL, SA, Coop….), la duración mínima será de 7 años. Hasta ahora no existía este supuesto
Si la duración que se llegue a pactar está por debajo de esos periodos mínimos, los contratos de arrendamiento tienen que prorrogarse anualmente hasta alcanzar esas duraciones mínimas en cada uno de los casos.
Si llegada la fecha de vencimiento o sus prórrogas, siempre que se respeten las duraciones mínimas establecidas (5 ó 7 años) si ninguna parte comunica a la otra su voluntad de rescindir el contrato con una antelación mínima de 30 días, el contrato se entenderá prorrogado por 3 años adicionales.
Para el caso de que el arrendador venda la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el adquirente deberá “sustituir” al arrendador en el seno del contrato de arrendamiento, en la medida en que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Para el caso de que dicho contrato no conste inscrito, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin perjuicio de reclamar la oportuna indemnización por daños y perjuicios.
- Ley Reguladora de Haciendas Locales
El RDL 7/2019 introduce cambios en esta norma, principalmente en lo que respecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ofreciendo condiciones más favorables para aquellos casos en los que la vivienda es objeto de alquiler. De esta forma la cuota por este impuesto se determinará en función del valor catastral teniendo que hacer frente al mismo el arrendatario arrendatario o cesionario del derecho de uso. Sin embargo la norma establece a continuación que “lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica”. De esta forma, se favorece que se acceda a la vivienda y que se interese su demanda en régimen de arrendamiento.
Asimismo, aquellas viviendas que estén desocupadas con carácter permanente, tendrán que soportar un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.
Se considera que un inmueble tiene la condición de desocupado con carácter permanente cuando permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En este sentido, la norma establece que “la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación , a regular en dicha ordenanza , dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal , así como los consumos de servicios de suministro”
Y es aquí donde viene la principal ayuda a favorecer el mercado de vivienda en régimen de arrendamiento ya que la norma viene a establecer que los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica
Como en otros de nuestros artículos, podemos ser más extensos en las explicaciones aquí contenidas. Somos conscientes. En Gualbi Asesores hemos volcado nuestro análisis en intentar extractar los puntos de la norma que más interesantes hemos podido considerar para nuestros clientes.
Para cualquier cuestión adicional, el lector y nuestros clientes nos tienen a su disposición para atender todas las cuestiones que se puedan suscitar.
Estamos.
