En muchas ocasiones nos surge la duda del tipo de IVA a aplicar a una u otra obra que nos han realizado o que estamos realizando.
Al 10? Al 21?
Antes que nada separaremos las ejecuciones de obra respecto de la renovación y reparación de edificios
EJECUCIONES DE OBRA
El artículo 91 de la NFIVA preceptúa que:
"Uno. Se aplicará el tipo del 10 por 100 a las operaciones siguientes: (...)
3. Las siguientes operaciones:
1. Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por 100 de la superficie construida se destine a dicha utilización. (...)".
Vamos a desgranar esto. Qué se nos exige para que la realización de una obra se someta al 10% de IVA? Se deben cumplir todos estos elementos:
- Debe tratarse de una ejecución de obra
- Debe surgir como consecuencia de un contrato cerrado entre promotor y contratista
El promotor es el propietario del inmueble, o quien contrata la realización de las obras para la venta, alquiler o uso propio de los inmuebles.
La forma del contrato podrá ser oral o escrita, lógicamente preferimos que la misma quede recogida por escrito.3.
3. El objeto debe ser la construcción o rehabilitación de un edificio destinado a vivienda
Para saber qué se entiende por rehabilitación, la norma exige que se cumplan una serie de requisitos (art. 20.Uno.22.B NFIVA):
Que el objeto sea la reconstrucción de la edificación de un edificio destinado a viviendas. Se cumple este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación sea para la consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas
En este sentido, tendremos en cuenta obras análogas y conexas a la rehabilitación.
Así, entendemos por obras análogas a la rehabilitación, es decir que en caso de que se hagan, se podrán asimilar a una rehabilitación:
- Adecuación estructural para proporcionar seguridad constructiva al edificio
- Refuerzo o adecuación de la cimentación
- Ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante
- Reconstrucción de fachadas y patios interiores
- Instalación de elementos elevadores
Y entenderemos por obras conexas a la rehabilitación, es decir aquéllas que en caso de darse alguna obra por sí misma considerada de rehabilitación, en caso de realizarse, se sumarán al importe total de las obras. Así, y aunque sonemos pesados, si no hay obras de rehabilitación propiamente dichas, no cabrá hablar de obras conexas de rehabilitación, porque no pueden “vincularse” a ninguna obra de rehabilitación previa:
- Obras de albañilería, fontanería y carpintería
- Mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios
- Obras de rehabilitación energética. Se entienden por tales, las destinadas a la reducción de la demanda energética de los edificios, aumento de rendimiento de instalaciones térmicas o la instalación de equipos que usen fuentes de energía renovables.
- Visto que se cumple el requisito previo, habrá que pasar al siguiente punto. Este punto es que el coste total de las obras supere el 25% del precio de adquisición de la edificación si la adquisición se ha hecho en los dos años anteriores a la realización de la obra. En caso contrario habrá que tener en cuenta el valor de mercado de la edificación a la hora del inicio de las obras.
En este sentido, y para calcular estos valores de adquisición/mercado, habrá que descontar siempre el valor del suelo
4. Que la obra consista sobre todo en la construcción o rehabilitación (total o parcial) de los edificios
RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE EDIFICIOS
Incluso aunque no se cumplieran los requisitos del apartado previo, seguiría habiendo otra posibilidad de que determinados trabajos se sometieran al 10%.
La solución nos la da el art. 91.Uno.2.10 NFIVA, por el que se aplicará este tipo reducido a ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, que cumplan los siguientes requisitos:
1. Que el destinatario sea persona física que no actúe como empresario o profesional, y que además, use la vivienda en la que se van a realizar las obras para su uso particular. Este requisito también se cumple cuando la obra se haga para una comunidad de propietarios.
Puede ser que el destinatario no vaya a ser quien use la vivienda para uso propio sino que sea un tercero. Este caso se admitirá siempre que este usuario “alternativo” de la vivienda, no pague ningún arrendamiento ni compre la vivienda sobre la que se van a hacer las obras. Es decir, estamos hablando de cesiones a título gratuito
2. Que la construcción o una posible rehabilitación de la vivienda hayan acabado al menos dos años antes del inicio de las obras que se hagan ahora. Es decir, la vivienda tiene que tener como mínimo dos años de antigüedad, o que hayan pasado al menos dos años desde que se rehabilitó
3. Que quien haga las obras no aporte materiales o si los aporta, su coste no pase del 40% de la factura que finalmente nos emita.
En cuanto a estos materiales, se está hablando de materiales corporales que queden incorporados físicamente al inmueble (xj. Cemento, ladrillos, molduras…). Pero no se meten los materiales utilizados como medios de producción (andamios, medidas auxiliares de seguridad…)
El hecho de que se hable de vivienda, es extensible a las obras que se hagan en zonas e instalaciones comunes, y a los garajes situados en los edificios.
Después de una sequía de publicaciones tras el trasiego que nos está suponiendo esta pandemia, deseamos (y mucho) mantener una nueva regularidad y por supuesto, un contacto con tod@s vosotr@s
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